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顶：业主应从何时开始承担物业费？
前言
新房交房的时候，很多业主都遇到过，物业服务企业要求预付物业费，那么物业费的可以预付吗？物业费从什么时候起算？
图片来源：网络
实务案例
01
案情简介：
皖1723民初2438号，罗某与池州绿都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
罗某购买了青阳县XX花园X栋XX、XX、XX共三套物业。根据《房屋销售合同》规定，应于2018年8月31日交房，由于建设单位的原因，未在规定的时间交房。2019年5月24日，XX花园方通过房屋综合验收，取得政府有关部门颁发的入户许可证。在办理过程中，绿都物业公司要收取自2018年8月至2019年8月的物业管理费及其他费用共计7435元。
罗某当即提出异议，认为今天交房入户，物业管理费应从交房之日起收取，绿都物业公司从2018年8月起收取该费用无依据。绿都物业公司坚持收取，否则就不办交房手续。罗某无奈，只得缴纳上述费用才得以办妥手续拿到房屋钥匙。罗某认为买受的房屋2019年5月才通过验收，取得入户许可证，故该房屋至此才符合交房条件。
绿都物业公司无权收取自2018年8月起至罗某收取该房屋钥匙并入户之日的物业管理费及其他费用，罗某要求退回该部分物业费及其他费用。
绿都物业公司辩称，罗某是自愿签订物业服务协议和交物业费的；小区在2018年8月份就已经具备入住条件；当时该小区涉及到破产企业，在政府的要求下我们才入驻的。
本院审理后，判决绿都物业公司返还罗某2018年8月31日至2019年5月23日期间的物业费。
案件分析：
本案的焦点在于，如何确定物业费的起算时间。就本案来说，物业公司与罗某是于2019年5月24日签订《XX花园前期物业服务协议》等协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方都具有约束力。据此，物业费的起算时间为2019年5月24日。
律师分析
02
现在如果出现以下情况，物业费如何确定起算时间呢？
业主已实际居住了，但是没有取得产证，是否应当支付物业费呢？
《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。但是，在实践中，产权过户的时间和房屋交付的时间并不是一致的。买受人购买新建商品房，一般都是收房在前，产权证办理在后。就出现了这种情形，买受方实际入住了新房，但是还不是产权人，考虑到这个阶段买受人实际已享受了物业服务，理应由买受人承担物业费。
房屋一直空置，没有实际居住，也没有享受物业服务，是否应当支付物业费呢？
关于空置房屋是否收取物业费，应当看物业服务合同约定，如果有约定，应按约定办理。
《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
如果没有约定的，那应当从业主接收房屋那天起算。例如《江苏省物业服务收费管理办法》苏发改规发〔2018〕3号第十五条规定，业主应当从房屋买卖合同符合竣工交付条件、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。
空置房收费的标准按照物业所在城市的相关规定执行，目前还有一些城市空置房按照70%收取物业费。例如，《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》襄价服费【2018】45号规定：房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，物业费收费最高不得超过60%。
房屋已经出租了，是否应当由承租人支付物业费？
业主出租了房屋后，并不当然的免除了缴纳物业费的义务。
物业费是否由承租人支付，则应当看业主与承租人的租赁合同关于物业费的承担的约定。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故，若承租人不支付物业费，物业公司仍可以向业主主张。
处理锦囊
以新房为例，一般房屋买卖合同约定，《交房通知书》上的交房日期即为物业费的起算日期。
但若是因房屋质量问题等需要进一步维修等原因暂时未能交房的，业主应保留报修材料，暂缓签房屋交接书。待房屋修缮至交付条件后，再签房屋交接书，接收钥匙。此时才能确认为物业费的起算时间。
法条链接
《物业管理条例》第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
